撰文者 / 葉秀美律師事務所 主持律師 / 現任東森房屋北部法律顧問
資料來源 /
東森房屋季刊
一、案例介紹
蕭小姐欲銷售其所有位於淡水之不動產，委託布魯不動產仲介經紀有限公司代為銷售，並簽立專任委託銷售契約，惟因契約簽立期間為5個月，蕭小姐對於布魯公司頗有微詞，認為布魯公司未盡力銷售， 故於第4個月又再行委託漢堡公司銷售，並再行簽立1份一般委任銷售合約，漢堡公司之業務員於帶看期間，尋得1位買主陳先生欲購買蕭小姐之房屋，並已依約支付部分買賣價金，其後並要求蕭小姐應履行買賣契約登記之義務，然其後蕭小姐竟復將該屋出售予出價較高與之簽立專任合約之布魯公司所仲介之周先生，並已完成不動產所有權移轉之登記，且隱瞞而未告知陳先生。
問：
（一）蕭小姐出售其房屋予周先生並已完成登記是否合法？陳先生得否請求蕭小姐履行買賣契約之權利義務？陳先生得否對蕭小姐主張一屋二賣之違約賠償？
（二）蕭小姐除應給付布魯公司居間報酬外，是否應給付漢堡公司居間報酬？
兩者之優缺點論述於下
一般委託銷售契約係因其限制較少，可多管道同時銷售，多家仲介同時競爭，仲介往往會更積極銷售，希望能搶先成交，故成交速度較快。然其缺點則是一般委託銷售契約雖似有較多之看屋組數，在多家仲介強烈競爭下，容易演變為惡性競爭，較易出現一屋二賣之問題，若委託人仍居住於內， 居家生活更會頻受干擾。惟相較於一般委託銷售契約容易使委託人（屋主）身陷一屋多賣之糾紛中，專任委託銷售契約因僅能由一家仲介公司銷售，合約限制與相關規範比較多，屋主賣屋窗口單一，不易有一屋二賣而須賠償違約金之情況發生。然其缺點則是專任銷售契約因僅能委託1家仲介公司銷售，如所委託之仲介公司未盡全力銷售，則委託人銷售之期間將可能拉長，且專任銷售契約之限制規定較多，委託人於訂立專任銷售契約時應詳為審閱契約內容，並與仲介公司多方溝通。前開2種委託銷售契約皆有其優缺點，委託人於訂立銷售契約前應多加瞭解，選擇最適合之方式。
二、專任委任契約與一般委任契約之區別
按賣方委託房仲業銷售房地，其與房仲業所簽立之契約主要有2種類型，一為專任委託銷售契約書；二為一般委託銷售契約。賣方如何選擇簽立專任委託銷售契約或一般委託銷售契約，即應具有如何之常識，以因應其各別之需要性，實屬重要。
專任委託銷售契約係指僅得由所委託之單一仲介公司仲介銷售房地，即委託人（賣方）不得於委託期間自行出售或另行委託第三人居間仲介，否則將對所委託之仲介公司造成違約而必須支付仲介費，此所謂「專任委託銷售契約」。而一般委託銷售契約，則並無不得於委託期間另行委託第三人居間仲介之限制，即委託人得將欲銷售之房地同時委託數家房仲業仲介銷售，由委託人自行選擇其中1家達到委託價格之仲介公司，而與其所仲介之買方簽立買賣契約。
三、委託銷售契約之權利與義務
不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」，通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務，委託人拒絕時將被視為違約。
內政部於民國92年間公告施行「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定受託人(即房仲業者）於不動產委託銷售契約內，應載明相關必要事項， 其內容除載明所銷售房屋之標的外，包括提供成交行情、製作不動產說明書、提供廣告文案資料、隨時報告銷售狀況及將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人等；同時，受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。
四、一屋二賣之效力
依最高法院83年台上字第3243號民事判例：買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。
房屋買賣契約成立後，屋主就同一買賣標的重複與第三人簽訂買賣契約。依據債權契約之相對性，屋主與後買受人所訂之買賣契約，其效力並不影響前買受人所訂立買賣契約之效力，換言之，前後買賣契約皆屬有效，賣方如就其中之一方履行買賣契約時，則無法對另一方進行履約行為。於此情況下，未能取得房屋產權之買方得援引民法第226條：「Ⅰ因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。Ⅱ前項情形，給付一部不能者，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付、請求全部不履行之損害賠償。」及第256條：「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」之規定請求解除買賣契約，並得請求賣方不履行買賣契約所造成之損害賠償。另外，賣方（屋主）如有故意欺瞞而同時與2人以上簽訂契約，從中牟取不法之利益，則可能觸犯刑法第339條詐欺罪。
案例分析
（一）蕭小姐﹙賣方﹚出售其房屋予周先生並已完成登記是否合法？陳先生得否請求蕭小姐履行買賣契約之權利義務？陳先生得否對蕭小姐主張一屋二賣之違約賠償？
依陳先生與賣方間所簽訂之買賣契約，陳先生若已給付價金（或定金），自得請求賣方履行移轉所有權之義務。賣方依民法第348條第1項有移轉系爭房屋所有權與陳先生之義務。惟債權契約僅具有相對性，無法對抗第三人，所以陳先生無法請求周先生塗銷所有權登記。
周先生得有效取得系爭房屋之所有權，為該房屋之所有權人。但是賣方也與陳先生簽立買賣契約，所以對於陳先生就負有移轉房屋所有權之義務，然因房屋已移轉登記予周先生，賣方因此無法對陳先生履行契約，所以必須對陳先生負債務不履行之損害賠償責任。
本件賣方未履行移轉系爭房屋所有權之義務，陳先生得援引民法第226條及第256條之規定請求解除買賣契約，並得請求因房屋買賣不成所造成之損害賠償。
（二）蕭小姐除應給付布魯公司居間報酬外，是否應給付漢堡公司居間報酬？
民法第565條、第568條之規定：居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬。
按臺灣高等法院89年上易字第695號民事判決：查，於普通之銷售委託契約中，其委託人於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，固得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人，惟倘此一受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不得再藉詞其嗣後已自行銷售成功云云或其他事由，而主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務。
在這案例中，漢堡公司既已促成蕭小姐與陳先生成立房屋買賣契約，且已支付部分價金，其契約已然成立， 且漢堡公司居間成立之契約較布魯公司居間成立的契約早（蕭小姐已先接受陳先生支付之部分買賣價金），因此漢堡公司得向蕭小姐請求居間報酬。
留言列表
